這是嚴肅君的第 563 篇推送
北京三批次集中供地終於拉開帷幕！
上週五（8月5日），北京市規自委官網發佈了8宗住宅地塊的預公告；昨天（8月8日）就明確了各地塊的銷售指導價。
有消息稱，北京此輪集中供地，將採用分批預公告模式，下週還將會有第二批。
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先把地亮出來，探探大家反應，只有房企真金白銀交了錢的，纔會掛上三批次的名單。
底線是，不流拍。
01
房企，有鬆有緊
除了基本玩兒法改變，競拍規則上，也對房企更友好。
一是喜提“聯合體自由”。
二是進一步降低了土地“首付”比例。
成功競得後，30個工作日內交土地成交價款的50%；4個月內繳清剩餘土地成交價款。
注意，之前首付款是全部政府土地出讓收益，加50%土地開發建設補償費。
比如當年朝陽勁鬆地塊，土地成交價爲11.4億，其中土地開發建設補償費約3.1億，這3.1億中的一半，可以“分期付款”。
而按照新規定，這11.4億都可以先付一半。
那參考北京平均週轉速度，很可能新房開完盤，幾十億的進賬都有了，還有一半的土地成本沒付。
三是提前公佈項目周邊市政交通建設規劃，包括之前公示的三期交通建設規劃/西紅門教育資源引進等，都是提高房企的拿地意願。
當然，有鬆就有緊。這次房企的“反悔”成本也更高了。
與以往相比，此次土地預公告文件裡出現了一個新附件，那就是《國有建設用地使用權出讓預申請書》。
要點是，參與競拍前確定最低出價，並繳納保證金，如果又反悔不拍了，或者低於最低出價，保證金不退的哦~
02
海淀降價
首批預公告8宗地塊，分佈比較散。
海淀、石景山、昌平、順義、大興、昌平、房山都有，最受關注的當然是海淀永豐F2地塊。
F2地塊總共佔地面積275.98畝，摺合約爲18.4萬平，此次只上架了1/3。也就是下圖中的0018F3多功能用地，0019R2純居住用地，容積率2.4，控高45米。
地塊的交易起始價爲509000萬元，上限價格爲585350萬元。觸及土地合理價格上限後，轉入競爭現房銷售面積，上限2萬平。如果再觸及上限，則轉爲現場搖號確定競得人，並高標準建設。
關鍵是，該地塊銷售指導價爲8.2萬/平，比隔壁中海·滙德里/幸福裡潤園低了1000/平。
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其實不難理解，新地塊容積率2.4，控高45米，未來產品業態爲小高層/高層，而上述兩項容積率僅爲1.5。
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目前中海·滙德里推出複式77平、99平、125平和129平；幸福裡潤園還有109㎡三居和119㎡四居房源，均價8.3萬無優惠。
中海和華潤，得抓緊時間了。
03
全城維穩
除海淀永豐F2外，其餘地塊的銷售指導價都很穩。
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幾個之前有供地，還在售的片區，如建發·珺和府附近的昌平生命科學園地塊/桂語聽瀾旁的亦莊新城地塊/西紅門橡樹灣附近待拍地塊。
價格完全持平。
其中昌平待拍地塊，就位於建發·珺和府的北側，總面積32830.724㎡，建築面積約9萬㎡，控制高度80米。其中6004地塊容積率2.8，6005地塊容積率爲2.7。
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規劃條件與在售新房項目基本雷同，貼身競品了。
據本站房產數據中心統計顯示，截至目前北清雲際成交509套，建發·珺和府成交198套，庫存房源還有1400多套。
大興西紅門也是目前新房供應的紅海。
此次上新的6013地塊，就位於橡樹灣中間。周邊兩公里範圍內有新城·熙紅印/熙悅宸著/御景星城等多個新房項目。
近日西紅門交通和教育雙重利好落地。
如果說價格穩的是預期，那麼現房則穩的是交付。
觸達土地合理價格上限後，8宗地塊中有5宗，將轉入現房銷售面積競爭。有地塊可能多達半數房源，未來將以現房形式銷售。
從房企端而言，現房銷售意味着拿地2-3年後才能入市，3個月高週轉模式不再，也能與期房房源錯開入市時間，避免扎堆；
對購房者來說，看得見、摸得着的現房，安全感upup，貨不對板的交付風險也同步降低。
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